O mercado imobiliário carioca tem tratado como boa notícia o interesse de estrangeiros por imóveis no Rio. Há motivo para comemorar: entra capital, o turismo se fortalece e proprietários encontram novas formas de renda.

Mas existe uma pergunta incômoda por trás dessa celebração: esses imóveis estão sendo comprados para virar moradia ou para virar diária?

A resposta importa porque uma cidade não é só um portfólio de investimento. E um condomínio residencial não é um hotel.

Hoje, esse processo ganhou uma versão turística. Em bairros desejados, o morador não disputa apenas com outro morador. Ele disputa com o visitante. O aluguel mensal concorre com a diária.

A concentração é clara: Copacabana tinha 12.352 anúncios; Ipanema, 3.570; Leblon, 1.767; Botafogo, 1.709; e Centro, 1.660.

Outro ponto importante: mais de 21 mil anúncios estavam ligados a hosts com dois ou mais imóveis ou listings. O maior host identificado tinha 241 listings. Isso mostra que o debate não é apenas sobre o morador que aluga um quarto para complementar renda. Há também operação profissional e investimento em escala.

Em discussão sobre regulamentação, a UFF citou dados do Secovi-Rio indicando que a oferta de imóveis para locação tradicional na Zona Sul caiu 27,5% em dois anos. No mesmo período, o preço médio do metro quadrado teve alta real de 17%, chegando a até 50% em Copacabana.

Não dá para dizer que o Airbnb causou tudo isso sozinho. Mas ignorar a pressão da curta temporada seria ingenuidade.

Para o síndico, esse debate não é abstrato. Ele aparece na portaria, no elevador, no barulho e na assembleia.

O condomínio residencial foi feito para permanência. Quando passa a receber fluxo constante de hóspedes, começa a operar com lógica de hotel, mas sem estrutura de hotel.

O motivo é simples: quando a diária rende mais que o aluguel mensal, o imóvel deixa de competir no mercado de moradia e passa a competir no mercado global de turismo.

Investimento estrangeiro pode ser positivo. Turismo também. Renda extra para proprietários, idem.

Mas a cidade precisa perguntar: positivo para quem, e com qual custo?

Se estrangeiros e investidores compram imóveis para aluguel de curta temporada em áreas já pressionadas, o Rio pode ganhar liquidez, mas perder moradia. Pode ganhar diária, mas perder vizinhança. Pode atrair capital, mas tornar mais difícil viver nos bairros que todos querem visitar.

O Rio não precisa escolher entre turismo e moradia. Mas precisa parar de tratar toda entrada de capital como vitória automática. Às vezes, o que parece investimento para a cidade vira problema cotidiano para quem mora no prédio.